En résumé
Un propriétaire ne peut exiger que les documents fixés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d’activité professionnelle et des justificatifs de revenus — pour le candidat et, le cas échéant, son garant. Tout autre document (RIB, relevés bancaires, dossier médical, photo…) est interdit, sous peine d’amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une agence).
Les 4 catégories de documents qu’un propriétaire peut demander
Depuis la loi ALUR, la liste est fermée : le bailleur choisit un document par catégorie, il ne peut pas tout exiger.
- Identité : carte d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour, en cours de validité.
- Domicile : trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement, attestation du précédent bailleur ou dernier avis de taxe foncière.
- Activité professionnelle : contrat de travail ou attestation employeur, carte étudiante, extrait K bis ou avis d’inscription pour les indépendants.
- Revenus : trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans pour les indépendants, justificatif de bourse, dernier avis d’imposition, justificatifs de prestations (CAF) ou de pensions.
Les documents pour le garant
Le garant fournit les mêmes catégories de pièces, plus le justificatif lié à l’acte de cautionnement. Si vous passez par Visale ou un garant en ligne, le visa ou le certificat de garantie remplace le dossier du garant physique.
Les documents interdits — la liste que peu de candidats connaissent
Il est interdit de vous demander : un RIB ou des relevés de compte, une attestation de bonne tenue de compte, une autorisation de prélèvement, un chèque de réservation, un dossier médical, un extrait de casier judiciaire, une photo d’identité (hors pièce officielle), un contrat de mariage ou un jugement de divorce, ou plus de deux bilans pour un indépendant. Sanction : amende administrative jusqu’à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.
La règle des « revenus 3× le loyer » est-elle légale ?
Ce n’est pas une obligation légale, c’est une pratique de marché. Aucun texte n’impose un ratio de solvabilité. C’est précisément là que les profils atypiques (freelances, CDD, étudiants) sont injustement écartés : leurs revenus réels sont solides mais leur dossier ne le montre pas.
Comment monter un dossier qui sort du lot
Un logement en zone tendue reçoit 20 à 40 candidatures en quelques heures. Trois leviers font la différence : la complétude (zéro pièce manquante), la lisibilité (un seul lien ou PDF ordonné, pas 12 pièces jointes) et la preuve (un dossier certifié lève le doute sur l’authenticité). C’est exactement ce que fait le Passeport Locatif Universel CYRUSS : vos documents sont vérifiés par IA une seule fois, puis partagés en un lien à autant de bailleurs que vous voulez.
« Le dossier de location est devenu un concours de vitesse et de confiance. Celui qui arrive complet, lisible et certifié passe devant tout le monde. » — Théa Gomez, CEO de CYRUSS
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il demander un RIB ou des relevés bancaires ? Non. Les relevés de compte, RIB et attestations bancaires figurent dans la liste des documents interdits. Un bailleur qui l’exige s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une agence).
Combien de bulletins de salaire faut-il fournir ? Les trois derniers bulletins de salaire suffisent. Le bailleur peut aussi accepter le dernier avis d’imposition ou tout autre justificatif de revenus listé par le décret n° 2015-1437.
Faut-il gagner 3 fois le loyer pour louer ? Non, ce ratio n’a aucune valeur légale : c’est une pratique de marché. Un dossier certifié qui démontre la stabilité réelle des revenus, même variables, peut convaincre un bailleur en dessous de ce seuil.
Le dossier doit-il être refait pour chaque annonce ? Avec un dossier papier ou PDF, oui dans les faits : chaque agence a son format. Un dossier numérique certifié comme le Passeport Locatif CYRUSS se crée une fois et se partage en un lien, réutilisable pour toutes les candidatures.
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