En résumé

Face à un loyer impayé : réagissez vite et par étapes — relance amiable, puis mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice si le bail contient une clause résolutoire (délai de 6 semaines), puis assignation au tribunal. L’expulsion ne peut jamais être faite soi-même et ne s’exécute pas pendant la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre – 31 mars). La procédure coûte souvent plusieurs milliers d’euros et de longs mois : la prévention reste votre meilleure arme.

Étape 1 — Réagir dès le premier retard

N’attendez pas. Dès le premier loyer en retard, prenez contact avec le locataire : un simple oubli, une difficulté passagère ou un changement de situation se règlent souvent à l’amiable. Envoyez une relance écrite, puis une lettre de mise en demeure en recommandé si le paiement ne vient pas. Si le locataire bénéficie d’une APL, signalez l’impayé à la CAF : c’est une obligation, et cela déclenche un accompagnement.

Étape 2 — Le commandement de payer

Si le bail contient une clause résolutoire (c’est presque toujours le cas), vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (l’ancien huissier). Le locataire dispose alors d’un délai de 6 semaines pour régulariser. Passé ce délai sans paiement, la clause résolutoire peut être activée.

Étape 3 — L’assignation et le jugement

À défaut de régularisation, vous assignez le locataire devant le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi. Si l’expulsion est prononcée, elle suppose encore un commandement de quitter les lieux, puis, en cas de refus, le concours de la force publique.

Ce qui est strictement interdit

À aucun moment vous ne pouvez vous faire justice vous-même : couper l’électricité ou l’eau, changer la serrure, retirer les affaires ou menacer le locataire constituent une voie de fait lourdement sanctionnée. Et aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars.

Le coût réel d’un impayé

Au-delà des loyers perdus, une procédure complète mobilise des frais de commissaire de justice, parfois d’avocat, et s’étale sur de longs mois. Le coût total atteint fréquemment plusieurs milliers d’euros, rarement intégralement recouvrés. C’est pourquoi la garantie loyers impayés existe — mais elle se déclenche après coup.

La meilleure protection reste en amont

Un impayé se prévient surtout au moment de la sélection. Un dossier dont l’authenticité et la solidité financière sont vérifiées et certifiées réduit drastiquement le risque dès le départ. C’est l’objet du Passeport Locatif certifié CYRUSS : ne présenter au bailleur que des candidats fiables, documents authentifiés, pour que la question de l’impayé ne se pose tout simplement pas.

« Le meilleur dossier d’impayé est celui qu’on n’a jamais à ouvrir. Tout se joue à la sélection. » — Théa Gomez, CEO de CYRUSS

Questions fréquentes

Peut-on expulser soi-même un locataire qui ne paie pas ? Non, jamais. C’est une voie de fait illégale. L’expulsion ne peut résulter que d’une décision de justice exécutée par un commissaire de justice.

Quelles sont les dates de la trêve hivernale ? Du 1ᵉʳ novembre au 31 mars. Aucune expulsion n’est exécutée pendant cette période, sauf cas particuliers.

Qui paie les frais de procédure ? Le bailleur les avance ; le juge les met en principe à la charge du locataire, mais leur recouvrement est incertain.

Faut-il prévenir la CAF ? Oui, si le locataire perçoit l’APL : c’est obligatoire et cela conditionne le maintien de l’aide.

Pour aller plus loin : la garantie loyers impayés · vérifier un dossier de locataire · CYRUSS pour les propriétaires.