En résumé
Un bailleur ne peut réviser le loyer que si le bail contient une clause de révision. Le calcul s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL / IRL du même trimestre l’an passé). La révision s’applique dans l’année qui suit la date de référence, doit être notifiée, et reste interdite pour les passoires thermiques (DPE F ou G).
La condition préalable : une clause de révision
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Elle n’est possible que si le bail contient une clause de révision qui la prévoit et fixe le trimestre de référence. Sans cette clause, le loyer reste figé pour toute la durée du bail : impossible de l’augmenter en cours de route au titre de l’IRL.
Le calcul, étape par étape
La formule est simple :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l’année précédente)
L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE. Vous prenez l’indice du trimestre de référence indiqué dans le bail, vous le divisez par celui du même trimestre un an plus tôt, et vous appliquez ce coefficient au loyer en cours. Pour éviter toute erreur, l’ANIL propose un outil de calcul officiel gratuit.
Le délai : un an pour agir
La révision doit être appliquée dans l’année qui suit la date de référence prévue au bail. Passé ce délai, l’augmentation de l’année écoulée est perdue : la révision n’est pas rétroactive au-delà de cette fenêtre. Mieux vaut donc être ponctuel chaque année.
La notification au locataire
La révision doit être notifiée au locataire ; elle prend effet à la date fixée par le bail. Indiquez le calcul (ancien loyer, indices utilisés, nouveau loyer) pour la rendre incontestable. Une révision mal justifiée est une source de litige facile à éviter.
L’exception à connaître : les passoires thermiques
Depuis 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer révisé à la hausse, y compris via l’IRL, tant qu’ils n’ont pas été rénovés. C’est un point de vigilance majeur pour un bailleur : vérifiez le DPE avant toute révision.
Sécuriser la relation, au-delà du loyer
La révision n’est qu’un des paramètres d’une location saine. En amont, la vraie sécurité d’un bailleur, c’est de louer au bon candidat, avec un dossier vérifié et un risque d’impayé réduit. C’est ce que permet CYRUSS pour les propriétaires : partir sur des bases fiables, pour que la gestion courante — dont la révision — se fasse sereinement.
« La révision, c’est de la rigueur administrative. La vraie tranquillité d’un bailleur se joue bien avant, au moment de choisir son locataire. » — Théa Gomez, CEO de CYRUSS
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la révision d’un loyer ? Nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL / IRL du même trimestre l’an passé). L’IRL est publié par l’INSEE ; le bail doit prévoir la clause et le trimestre de référence.
Peut-on réviser sans clause dans le bail ? Non : sans clause de révision expresse, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail au titre de l’IRL.
Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique ? Non : les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas être révisés à la hausse tant qu’ils ne sont pas rénovés.
Pour aller plus loin : la garantie loyers impayés · impayés de loyer, que faire · CYRUSS pour les propriétaires.